Asuntokuplan puhkeamisesta globaali lama?

Arvostettu brittilehti The Economist kirjoittaa, että kehittyneiden maiden asuntokiinteistöjen arvo on noussut viidessä vuodessa 40 biljoonasta 70 biljoonaan dollariin, siis noiden maiden vuoden bruttokansantuotteen verran. Vastaava osakenousu oli pahimmillaankin vain 0,8 vuoden BKT:n suuruinen, 20-luvun lopun ”suurta lamaa” edeltänyt vain 0,55 BKT:tä.

Toisena todisteena lehti esittää P/E-suhteen eli hinnan suhteen vuokriin: se on historiallisen korkea. Jos joku vähättelee tätä vetoamalla siihen, että alhaiset korot nostavat P/E-suhdetta, väittääkö hän, että korkojen noustessa puolella myös vuokrat nousevat puolella? Lehden mukaan todennäköisemmin silloin P/E-suhde normalisoituu enimmäkseen asuntojen hintojen laskun kautta.

Syyt kuplaan ovat samat kuin Suomessa: historiallisen alhaiset korot tekevät lainanottamisen houkuttelevaksi ja osakkeiden hinnan lasku houkuttelee siirtämään omaisuuden ennemmin asuntoihin. Tietysti oikea liike tällä hetkellä olisi todennäköisemmin päinvastainen.

Hinnannousut ovatkin hidastumassa monilla markkinoilla, esim. Britanniassa ja Australiassa, vasta 1,25 %:n koronnoston jälkeen. Siis mitään suunnatonta korkopiikkiä tai talousromahdusta ei suunnanmuutos vaatine – ja toisaalta sellainen voisi johtaa rajuun hintaromahdukseen. Varsinainen korjausliike on silti vielä edessä.

Kun varallisuusarvot nousevat, ihmiset tuntevat itsensä vauraammiksi ja sovittavat kulutustasonsa siihen kuluttamalla säästöjään tai lainarahaa entistä enemmän. Näin talous ylikuumenee. Vastaavasti varallisuuskuplien puhjetessa talous joutuu taantumaan. Osakekuplan puhjetessa näin ei käynyt, mikä lehden mukaan johtuu siitä, että vieläkin suurempi asuntokupla paisuu yhä.

IMF:n 14 maata 1970-2001 koskeneessa tutkimuksessa todettiin 20 yli 30 %:n reaalista asuntohinnanlaskua, näistä 19 johti koko talouden taantumaan. Lehti pelkää USA:n kokevan saman seuraavaksi, mikä voisi johtaa koko maailmantalouden lamaan – siihen, minkä pelättiin tulevan jo osakekuplan puhjetessa. Japanissa paljon pienempi kupla puhkesi vuonna 1991, ja sen jälkeen maa on ollut enemmän tai vähemmän taantumassa.

Miksi kulutuksen vaihtelut aiheuttavat ongelmia?

Teoriassa talous sopeutuisi kulutuksen vaihteluihin hintamekanismin avulla. Käytännössä hinnat (esim. palkat eli työn hinta) sopeutuvat kysynnän vaihteluihin epäsymmetrisesti: ne laskevat vain kovin kivulloisesti työttömyyden ja taantuman kautta. Tämä johtuu paitsi valtion sääntelyn suoraan aiheuttamasta talouden jähmeydestä myös ay-liikkeen ja muiden kartellien toiminnasta.

Tästä syystä on toivottavaa, ettei kulutus vaihtelisi rajusti. Vaikka yleensä säästäminen eli investoinnit ovat pitkällä aikavälillä taloudelle suotuisampia kuin kulutus, laskusuhdanteissa ja taantumissa kulutuksen lisääntyminen on poikkeuksellisesti toivottavaa. Normaalisuhdanteissa hintamekanismi sovittaa kulutuksen ja tarjonnan toisiinsa melko näppärästi nykyjärjestelmässäkin.

Suomen kupla vain pääkaupunkiseudulla?

Usein puhutaan siitä, miten Suomessa asuntojen hinnat ovat nousseet epäterveen korkeiksi. Tämä lienee totta pääkaupunkiseudulla, ehkä lievästi muissa kasvukeskuksissa, mutta muualla maassa ei niinkään. Pääkaupunkiseudunkaan kupla ei näytä yhtä pahalta kuin eräissä muissa maissa, esim. täällä ei juuri ole spekulatiivista asunnonostoa negatiivisilla kuoletuksilla, ja hinnannousu näyttää tasaantuneen, joskin korkealle tasolle.

Asuntojen hinnat ovat nousseet paljon useimmissa muissakin teollisuusmaissa viime vuosina, kun korot ovat laskeneet historiallisen alhaisiksi: samalla kuukausierällä saa hallittua entistä suurempaa asuntoa, etenkin kun laina-ajat ovat Suomessa pidentyneet. Pääkaupunkiseudullakaan ei välttämättä nähdä laskua ennen kuin korot lähivuosina alkavat nousta. Suomen pankin arvion mukaan jatkossa ei ole odotettavissa yhtä suuria hintaheilahteluja kuin ennen, koska maamme elinkeinorakenne ja korkotaso ovat vakaampia.

Itse asiassa asumiseen menee suomalaisilta pienempi osuus tuloista kuin muissa maissa. Tämä selittyy sillä, että muita nopeammasta rakentamistahdista asumme yhä paljon ahtaammin kuin muut länsieurooppalaiset, koska vielä vähän aikaa sitten maamme oli köyhä ja asuntomme olivat pieniä. Lisäksi osa asuntokannasta jätettiin Karjalaan ja osa rajun muuttoliikkeen aikana tyhjiksi.

Kunnilta puuttuvat kannustimet laskea asuntojen hintoja

”Rakennuskelpoisesta maasta ei Suomessa ole puute, vaan ongelmana on, että kunnilta puuttuu kannustimia saattaa maata rakentamisen käyttöön”. Kunnallistekniikka (mm. katujen rakentaminen) maksaa paljon ja heti; kun taas nettotuloja uusista muuttajista alkaa kertyä vasta monen vaalikauden päästä, joten miksipä poliitikot sellaisesta piittaisivat. Lisäksi rakennusyhtiöt usein sijoittavat rahaa kunnallispoliitikkoihin, jopa julkisesti.

Ehkä pitäisi entistä tarkemmin voida veloittaa kaikki kunnallistekniikasta ym. koituvat kustannukset rakennuttajilta – tällöin rakentaminen ei olisi kuntien lyhyen aikavälin etujen vastaista. Rakennusoikeuden kaavoittamisesta saisi kuntien edun mukaista sillä, että annetun rakennusoikeuden arvo veloitettaisiin kunnalle. Tämä myös vähentäisi korruptiota, kun ilmaisia lahjoja ei saisi, vain täysin vastikkeellisia.

Näin siis valtion tasolla poistettaisiin vääristymiä kuntien kannustimista. Kuntalaiset tietysti voivat niistä riippumatta vaatia kunnanvaltuutettujaan kaavoittamaan enemmän rakennusmaata lyhyen aikavälin kuluista piittaamatta. Tämä auttaisi kaikkia, joiden perheissä on lisäasumisalan tarvetta, ja muillekin tiheämpi asutus toisi palvelut lähemmäksi, paremmiksi ja monipuolisemmiksi.

Sääntelyasunnot pois

Ongelmaa tietysti pahentaa se, että suuri osa asuntokannasta on poissa markkinoilta erilaisessa sääntelyasumisessa (esim. kunnalliset vuokra-asunnot), mikä nostaa hintoja, vähentää valinnanvaraa ja luo tehottomuutta (esim. vuokra-asunto otetaan sieltä, mistä satutaan saamaan, eikä sieltä ja sellainen, joka parhaiten sopisi).

Kalliomäen pakkokaavoitusmalli olisi tyhjää parempi

Valtiovarainministeri Antti Kalliomäki väläytti epämääräisesti lakia, joka pakottaisi kunnat kaavoittamaan enemmän asuntoja. Tämäkin kyllä saattaisi parantaa tilannetta nykyiseen nähden ja olla siedettävää ensiapua, mutta pitkällä aikavälillä olisi parempi tehdä anteliaampi kaavoittaminen kuntien omankin edun mukaiseksi, kuten yllä on todettu. Voisi myös pohtia, voisiko ylipäänsä kaavoituksen asuntorakentamiselle asettamia rajoitteita vähentää – tuntuu keinotekoiselta, että kunnat pakottavat ihmisiä ja yrityksiä olemaan rakentamatta omille tonteilleen ja valtio pakottaa lailla kunnat vähentämään tätä pakottamista.

Kalliomäen ehdotusta ei kuitenkaan pidä torjua, ellei sen sijaan tehdä jotain tehokkaampaa. Pääkaupunkiseudun asuntokupla ei ole vain suhdanneongelma vaan myös rakenteellinen: tilapäistä kuplaa huomioimattakin alueen asukkaat ovat pitkään asuneet aivan liian ahtaasti ja aivan liian kalliisti. Ei sellaisessa ole mitään järkeä suhteellisen harvaanasutulla alueella. Ehdotettu kaavavalitusten käsittelyn nopeuttaminen on sekin aiheellinen – nyt valittajat saavat lykättyä kaavoja vuosikausia ilman pätevää perustetta. Sekään ei silti ole yksin riittävä toimi.

Tietysti myös keinotekoinen kysyntä pitäisi leikata pois vähentämällä asunto- ja työmarkkinoiden sääntelyä, niin että ihmiset voisivat halutessaan työllistyä muuallakin Suomessa ja he asuisivat pääkaupunkiseudulla vain todella halutessaan.

Linkkejä:
Economist: The global housing boom
Euro & Talous (SP): Asuntomarkkinat ja kotitalouksien velkaantuminen

Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s